境南浴場前の通り、いわゆる天文台通りを歩いていて、
オープンハウスデベロップメントの名称が入った建築計画のお知らせ看板を見かけました。
この通りは現在、道路の拡幅が進められているエリアでもあり、
今後は歩道の幅や街並みの見え方が変わっていきそうな場所です。
沿道の建物が更新されていくことで、
通り全体の雰囲気も少しずつ変わっていく可能性があります。
そんな中で掲示されていた今回の建築計画は、
新しいマンション計画であると同時に、
天文台通りの変化を感じさせる動きとしても気になりました。
建築計画看板から分かる概要
現地の建築計画看板によると、計画の概要は次のとおりです。
用途：共同住宅
階数：地上5階建て
延べ床面積：約1,540㎡
建築面積：約413㎡
総戸数：20戸
用途は「共同住宅」となっているため、
現時点では賃貸か分譲かは明記されていません。
ただし、事業者がオープンハウス・ディベロップメント系であることを踏まえると、
賃貸ではなく分譲マンションになる可能性が高そうと考えられます。
延べ床面積から専有面積をシミュレーション
延べ床面積1,540㎡のすべてが住戸の専有面積になるわけではなく、
廊下や階段、エレベーター、設備スペースなどの共用部が含まれます。
一般的なマンションでは、
延べ床面積のうち専有面積の割合はおおよそ70〜75％前後とされることが多いため、
今回は75％でシミュレーションしてみます。
延べ床面積：約1,540㎡ 専有面積割合：75％ → 専有面積合計：約1,155㎡
これを総戸数20戸で割ると、
1戸あたり約58㎡
となります。
このことから、今回の計画では
50㎡台後半〜60㎡台前半の住戸が中心になり、
一部には70㎡前後の住戸が用意される可能性もありそうです。
大規模マンションというよりは、
コンパクトで戸数を抑えた分譲マンションという印象です。
周辺の中古マンション事例から見る価格感
価格の目安を考えるため、
武蔵境駅徒歩10分以内・築浅の中古マンション事例を見てみます。
アールブラン武蔵境 築6年／駅徒歩7分 専有面積約64㎡ 販売価格9,880万円 → 坪単価 約510万円
ザ・パークハウス武蔵野境南町 築4年／駅徒歩9分 専有面積約77㎡ 販売価格1億2,000万円 → 坪単価 約510万円
いずれも大手デベロッパーによるブランドマンションで、
共用部や仕様にも力が入った物件です。
今回の新築マンションの価格はどうなりそうか
今回の計画は、オープンハウス系の開発であることを踏まえると、
ブランドプレミアムは抑えめ 共用部は必要最小限 価格と立地のバランスを重視
といった方向性になる可能性も考えられます。
仮に坪単価を450〜500万円前後とすると、
58㎡前後の住戸で → 7,800万円台〜8,700万円台
といった価格帯が、ひとつの目安になりそうです。
天文台通りの変化とあわせて注目したい計画
道路拡幅が進む天文台通りは、
今後、歩きやすさや街の印象が変わっていく可能性があります。
今回の新築マンション計画も、
そうした通り全体の変化の流れの中にある動きとして、今後の情報を注目していきたいところです。
正式な物件名や販売時期、間取りなどは、
これから順次明らかになっていくと思われます。
分かり次第、また記録していきます。
※なお、ここまでの内容は、現地で確認できた情報や過去の事例をもとにした筆者個人の予想です。正式な内容については、今後の公式発表を待ちたいところです。
